土地拍卖降温 西安两宗土地因报名人数“不达标”流拍

去年下半年以来，随着房地产市场热度的升高，西安土地市场也被激活。此前曾出现过多宗因超过最高限价而导致竞拍“熔断”的现象。不过在最近，有两宗地出现流拍，这次却是因为报名人数不符合要求。

西安两宗地流拍，这次不是因超过限价

上周，西安市国土资源网上交易系统挂出两则取消现场拍卖通知，宣告一南一北两宗土地出现流拍。从特征看，两宗流拍土地并无太多相似：编号为610126202003GB00031的地块位于高陵区鹿苑大道西侧，是一块40年的商服用地;另一编号CA01-56-6的宗地位于长安区常宁新区城南大道以西，是一宗容积率不大于1.3的居住加商业地块。

巧合的是，这两宗地均因报名人数不符合《拍卖出让文件》要求而取消拍卖。

“因为报名人数不符合要求而流拍在这两年比较少见。”地产评论人士王建红回忆，由于去年年底开始西安土地市场持续火爆，曾出现过数起因为竞价幅度较大、达到最高限价而竞拍“熔断”的现象，“除调控原因，这两宗流拍地块还要考虑区位和出让条件等个体因素。”

从行业反响来看，常宁新区的流拍地块引起了更多关注。在今年6月份，这宗地就曾因达到最高限价而终止挂牌，此次却因报名人数“不达标”而流拍，被行业人士称为“走到极端两头。”华商记者发现，该宗地位于西京大学附近，周边发展并不算成熟，有部分地块新近完成出让或进入建设阶段，开发商包括雅居乐、绿地、金地等多家品牌房企。从附近一些在售楼盘价格看，住宅均价在9500-16000元/㎡左右。

美城机构首席市场分析师沈玮指出，常宁新区这宗地每亩起始价493万元，但容积率不能超过1.3，对建筑形态会产生制约，并要求竞得人须自持商服建筑、按照三星绿色建筑标准施工等，这些条件对于开发商也形成一定考验。

多地流拍增加，年末土拍热度不及去年

最近一段时期，全国多地传出土地流拍增加的消息。12月11日，福州、贵阳进行的土地拍卖中，分别有2宗和3宗地块流拍，原因均为“竞买人数不足”。12月12日，长沙进行土地出让，三宗地块因无人出价而流拍，其中一宗为纯住宅用地。

北京、苏州等地近期也出现流拍现象，这种情况在年末土地市场已非特殊。某国有房企张姓负责人认为，由于销售规模下降和融资渠道收紧，房企资金状况趋于紧张;并且，以往地方政府一年中的供地节奏“前松后紧”，今年在住建部和国土部要求库存规模较低城市加快供地节奏、各地统筹安排中期(五年)和近三年住房建设用地后，热点城市供地规模在下半年增加明显，开发商反而不愿再“一掷千金”去拿地了。

机构数据显示，经营类土地出让方式改为网上报名+现场拍卖的方式后，10月份以来，西安土地市场有所缩量，10月、11月两个月的成交量均不足600亩，少于此前动辄千亩以上的成交量级。进入12月份以后，浐灞、临潼等地虽然有多宗地块出让，但整体来看，大多数以起始价成交，溢价现象绝少出现。

回想去年12月，西安单月土地成交面积达1682.69亩，恒大、保利、海亮、万科等纷纷出手储地，胡家庙原陕建机厂一宗地竞拍更超过40次，最终以18.5亿元由融创夺得，随后开启了一轮土地和房地产市场热炒。相比去年底的高调收官，今年年末的土地市场，显然只能用不温不火来形容。

二级试点和并购增加，或对土地市场形成分流

对比全国土地市场的表现，今年年底的热度明显逊色于去年，这是否意味着市场已出现降温趋势?王建红认为，流拍现象增加的确会传导出一种土拍热度下滑的信号。尤其是从近期召开的中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议释放的信息看，对于明年的房地产调控，“房住不炒”仍是前提和主线，调控力度不会放松。在这样的背景下，开发商拿地开始重新变得谨慎。而且，房企在前期投入大量资金拿地，也对周转有所透支。

据克而瑞研究中心统计，今年1-11月，百强房企共新增土地货值10.47万亿元，达到同期房地产销售金额的1.7倍。也就是说，销售回报可能还不及在拿地方面的投入。

沈玮表示，今年年末，西安土地市场不及去年火热，有部分地块出现流拍，一方面可能和房企对于明年市场的预判趋于谨慎有关;另一方面也要考虑到西安的优质净地资源、尤其是三环内的地块相对稀缺。在不少开发商眼中，与其选择相对偏远的城市外围新地，倒不如把目光转到新近启动的二级土地市场试点。在二级和被随之激活的城改存量市场中，也有不少相对优质的地块资源，加上近两年热度不减的并购市场，可能对土地一级市场有所分流。

华商记者 李程